Можно ли продать участок без межевания

Заинтересованное лицо может продать участок без межевания, когда на руках у него имеется документы собственности с проставленным на них идентификационным номером. Недвижимость должна находиться в собственности у одного физического лица или компании, которые располагают договором купли продажи или другими официальными документами, подтверждающими законность вступления в право владения объектом. На реализуемом участке не должно быть спорных капитальных строений, наложенных федеральными или другими структурами обременений, а также судебных процессов с соседями или другими заинтересованными лицами. Далее можно ознакомиться с алгоритмом, описывающим, как продать участок без межевания, чтобы избежать юридических последствий для обеих сторон сделки.

Возможна ли продажа земли без межевания?

Практически каждый собственник дачного надела в СНТ интересуется, можно ли продать земельный участок без межевания?

В соответствии с текстом Федерального Закона ФЗ №218, изданным в 2015 году, по сравнению со старым законодательством от 1997 года, прямое требование на межевание земельных участков перед их отчуждением в пользу покупателя, с фиксацией границ надела, отсутствует. Таким образом, современные юристы и риелторы, помогающие населению в оформлении и регистрации документов на землю, согласно договору купли-продажи, дарения, завещаниям, могут провести законные операции с неразмежёванной землёй.

В то же время, закон ФЗ-218 содержит пункт об обязательном оформлении кадастрового паспорта с указанием географических координат наделов для каждого реализуемого участка. Это означает, что собственник обязан провести межевание территории, но юристы также предлагают заинтересованным лицам оформление таких наделов, при условии выполнения следующих требований:

•         Когда будущий владелец ЗУ даёт гарантии о проведении межевания и оформления кадастрового паспорта после регистрации объекта в собственность, так как это делается в его интересах.
•         Когда оба участника сделки составляют нотариально заверенное согласие об отсутствии взаимных претензии при реализации неразмежёванной земли.
•         Кода договор купли-продажи подразумевает внесение покупателем задатка, после чего его действие приостанавливается до проведения межевания и получения кадастрового паспорта заинтересованным лицом, чаще всего, в чью пользу отчуждается ЗУ.

Чтобы понять, нужно ли межевание при продаже земельного участка, следует проверить ЗУ на юридическую чистоту, отсутствие споров с соседями или другими третьими лицами, в том числе, решаемых в судебном порядке из-за спорных границ.

Особенности сделки купли-продажи

Чтобы досконально разобраться в вопросе, можно ли продать дачу без межевания, следует предварительно ознакомиться с особенностью сделок с недвижимостью рассматриваемой категории, а также с возможными сложностями и рисками, которые в деталях описываются ниже.

Сложности

•         Существует возможность уменьшения площади земли после составления кадастрового плана и паспорта.
•         Возникновение спорных вопросов с соседями на предмет общей границы двух ЗУ, которые могут решаться в суде.
•         Повышенные сложности с составлением наследственной документации, договора дарения недвижимости.
•         Сложности с оформлением и регистрацией капитальных сооружений на ЗУ, что также может сопровождаться различными обременениями.
•         Слабая доказательная база у собственника на руках, при необходимости решения спорных вопросов в суде.
•         Рассматриваемая процедура является отчасти законной, но во многом противоречит требованиям действующего законодательства РФ.

Подготовка к сделке и документы

•         Поиск необходимого ЗУ по базам данных риелторов, удовлетворяющего требованиям заинтересованного лица.
•         Оформление письменного соглашения с риелтором или юристом.
•         Заключение договора купли-продажи между сторонами сделки.
•         Регистрация договора в органах местного самоуправления.
•         Идентификация границ, угловых точек участка, сразу после выплаты аванса продавцу со стороны покупателя.
•         Оформление кадастровой документации.
•         Передача оставшейся суммы, согласно договору.
•         Регистрация прав нового собственника ЗУ с составлением необходимой документации, согласно законодательству РФ.

Список требуемой документации, необходимой для проведения данной сделки, в деталях описывается далее.

Как продать долю или часть надела

Продажа доли, принадлежащей одному из собственников ЗУ без организации межевого дела не представляется возможным, так как, при разделении участка, на каждую его часть в новых границах должен оформляться касторовый паспорт с планом.

Стоимость

Если правообладатель хочет продать земельный участок без межевания, ему следует помнить, что данная процедура проводится индивидуально. В связи с этим, не существует фиксированных расценок на работу риелторов, юристов. Стоимость оформления такой земли зависит от следующих параметров:

•         К какому региону, району, поселению или другому административному делению относится ЗУ.
•         Индивидуальные особенности рассматриваемой земли – наличие перепадов рельефа, искусственных или природных водоёмов, капитальных построек, зелёных насаждений или лесных массивов.
•         Общая площадь реализуемого земельного надела.
•         Сложность организации подъезда к территории, наличие дорог с твёрдым покрытием, удалённость от крупных населённых пунктов, трас федерального или районного значения.
•         Сложность выполнения геодезических работ.
•         Качество, комплектность, дата создания и другие параметры исходной правоустанавливающей документации идя рассматриваемой территории.
•         Необходимость выполнения геодезический разбивки территории с дальнейшим созданием топографической съёмки.
•         Наличие нескольких дольщиков для одной земли, в соответствии со свидетельством о собственности.
•         Наличие судебных споров с соседями или другими лицами, которые могут повлиять на исход сделки.
•         Необходимость привлечения профессиональных риелторов или юристов для упрощения сделки. Соблюдение требующий закона и регистрации правоустанавливающей документации в органах местного самоуправления в пользу нового собственника ЗУ.

Стоимость сопровождения сделки по купле-продажи с дальнейшей регистрацией участка без межевания в СНТ составляется от 5 до 10 тыс. руб., в случае с ИЖС, сумма возрастает до 15 – 20 тыс. руб. Если заинтересованному лицу необходимо оформить промышленную или коммерческую землю без межевания, то стоимость такой работы рассчитывается индивидуально, по смете.

Изменения 2023 года

Государственная дума РФ досконально переработала старый Земельный кодекс в 2018 году. Согласно поправкам, сегодня действует новая схема регистрации отчуждения земельных участков, находящихся в собственности частных, либо государственных лиц. Таким образом, чтобы продать участок без межевания в 2023 году, заинтересованному лицу потребуется волынить ряд следующих условий:

•         В 2023 году продолжает действовать «Дачная амнистия», согласно которой собственник может составить договор продажи земельного участка без межевания. Такое послабление возможно только при наличии у правообладателя официальной документации, кадастрового паспорта и плана с координатами углов надела.
•         Законодательство подразумевает возможность сторон договора передать задаток, после чего оформить землю силами будущего собственника, то есть, покупателя. Когда кадастровой паспорт проходит регистрацию, сделка завершается без наступления юридических последствий.

Когда собственники недвижимости спрашивают, можно ли продать земельный частик без межевания, эксперты поясняют, что перед оформлением сделки нужно максимально обезопасить себя от всех рисков и сложностей, исключить судебные споры, претензии как соседей, так со стороны органов местного самоуправления, либо государственных структур.

Разъяснения Росреестра

Органы Росреестра предупреждают собственников ЗУ, что перед продажей спорной земли, они должна проинформировать заинтересованное лицо об отсутствии межевого дела, кадастрового паспорта и другой документации. В таких случаях, допускается продажа, регистрация участка без межевания через органы МФЦ по упрощённому алгоритму, в частности:

•         Достигаются предварительные соглашения между продавцом и покупателем.
•         Стороны подписывают договор, по которому земля переходит в собственность одного из участников сделки.
•         Подписанный договор сдаётся в МФЦ для проведения процедуры регистрации.
•         Одна из сторон оплачивает госпошлину.
•         По прошествии установленного законом периода, составляется и регистрируется необходимая правоустанавливающая документация.
•         Зарегистрированные документы передаются в МФЦ.
•         Составляется письменное заявление о передаче прав на участок земли в пользу покупателя.

Владельцам земли в СНТ, не прошедшей процедуру межевания, не стоит забывать, что возможные риски существенно отражаются на стоимости такой недвижимости. Кроме того, возможны юридические последствия, судебные претензии и другие споры со стороны частных, юридических лиц, либо государственных учреждений. 

Исключительные случаи

Многие сособственники ЗУ в СНТ получили свидетельства о государственной регистрации права ещё при Советской власти, до 1993 года. Такая земля не проходила процедуру межевания, и координаты границ участков с выдачей кадастровых паспортов устанавливались намного позже. Юристы рекомендуют таким владельцам земли обратиться в органы Госгеокадастра для оформления кадастровых паспортов, чтобы продать свои наделы без сложностей.

Исключительным случаем оформления земли без межевания также является наличие в одном свидетельстве нескольких долевых собственников объекта, которые приходятся друг другу родственниками. В таких случаях вычленение долей в пользу какого-то конкретного владельца не требуется, так как в документах прописывается коллективная регистрация права собственности.

Купля-продажи участка упрощается, если на руках у собственников имеется свидетельство, прошедшее регистрацию в ЕГРН, что позволяет получить кадастровую документацию по упрощённой схеме. Чтобы продать участок без межевания в таких случаях, нужно выполнить только ряд несложных условий:

•         Оформляется договор купли-продажи.
•         Договор заверяется у нотариуса.
•         Оплачивается госпошлина.
•         Каждая из сторон договора подписывает документ после предъявления паспорта.

Несмотря на послабления, государство планомерно постепенно усложняет процедуру продажи земли без межевания, обязывая каждого собственника получать кадастровый паспорт перед отчуждением недвижимости.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания

•         Споры с соседями по поводу общей границы.
•         Судебные споры с третьим лицами, заинтересованными в прекращении регистрации земли.
•         Отсутствие кадастрового паспорта после продажи участка без межевания и регистрации документов, что может вызвать негативные юридические последствия.
•         Проблемы с регистрацией долей в пользу нескольких собственников одного объекта недвижимости.
•         Новый правообладатель участка без межевания принимает на себя ответственность за разрешение любых споров и дальнейшие юридические действия в отношении приобретённого надела.
•         Если реализованный участок без межевания регистрируется официально, то его границы могут скорректироваться, что неизменно повлияет на общую площадь и, соответственно, на стоимость недвижимости.

Сложности при продаже участка без межевания

•         Спорные вопросы с соседями по поводу общей границы.
•         Снижение оценочной стоимости ЗУ.
•         Нарушение действующих законов, из-за отсутствия кадастровой документации.
•         Сложность раздела долевого имущества на отдельные территории в согласованных границах.
•         Сложность составления завещания в пользу наследников.
•         Сложности с составлением договора дарения.
•         Собственник не знает точную площадь своего участка и координаты его границ.
•         Существуют сложности с санитарно-защитными зонами.
•         Возможно наложение обременений, что грозит сносом капитальных построек, урезки земли.
•         Проблемы с решением спорных вопросов в судебном порядке.

Как продать неразмежёванный участок?

•         Оформляется соглашение об отсутствии спорных вопросов со стороны каждого из заинтересованных лиц.
•         Составляется договор, в котором прописываются условия передачи задатка, а также его размер.
•         Продавцу передаётся задаток.
•         Покупатель привлекает геодезистов для межевания участка.
•         ЗУ ставится на кадастровый учёт.
•         Оформляется кадастровый паспорт с корректными координатами границ.
•         Передаются деньги, согласно договору купли-продажи.
•         В органах Росреестра формируется новое свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

Какие документы нужны для проведения сделки?

•         Паспорт гражданина РФ.
•         Согласие одного из супругов на проведение сделок с землёй, либо свидетельство о прекращении брака.
•         Доверенность на риелтора от собственника земли.
•         Свидетельство собственности на ЗУ.
•         Документы, справки об отсутствии обременений.
•         Полная правоустанавливающая и кадастровая документация на каждую капитальную постройку на участке.
•         Отчёт о проведении оценки рыночной стоимости объекта.

Во сколько обойдётся покупателю узаконивание границ участка?

Данный вопрос был подробно рассмотрен выше, с обоснованием средней стоимости оформления спорных земельных участков без межевания в размере от 5 до 20 тыс. руб., в зависимости от категории объекта.

Влияние определённых границ на цену

•         Сложность работы геодезиста.
•         Споры с соседями.
•         Судебные процессы в отношении участка.
•         Наличие обременений.
•         Перепад рельефа.
•         Наличие акваторий или лесных массивов.
•         Дата выдачи правоустанавливающей документации.
•         Прочие факторы.

Заключение

Для отчуждения неразмежёванного ЗУ в пользу заинтересованных лиц, рекомендуется нанять профессионального риелтора или юриста, так как такая специфическая процедура требует наличия специальных знаний. Несмотря на возможность купли-продажи таких ЗУ, рекомендуется перед отчуждением их в пользу нового собственника провести межевое дело и оформить кадастровый апорт с точным указанием границ надела.